BIENES RAICES A SAN
CARLOS
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Los fundadores de San Carlos, Nuevo Guaymas, le invitan a disfrutar de esta comunidad turística, planeada y creada con el propósito de convertirla en su destino turístico favorito.
Puesto que tanto visitantes locales como extranjeros con frecuencia tienen preguntas acerca de nuestra comunidad, hemos tomado placer en hacer una breve narración acerca de los aspectos considerados importantes en nuestra comunidad:
| SU ORIGEN Y EXISTENCIA LEGAL |
| LAS TIERRAS |
| ZONA TURÍSTICA |
| COMPRANDO PROPIEDAD COMO EXTRANJERO |
| DESARROLLO FUTUROS |
| MAPA DE BIENES RAÍCES EN SAN CARLOS |
1. SAN CARLOS NUEVO GUAYMAS, SU ORIGEN Y EXISTENCIA LEGAL:
Esta comunidad fue fundada en tierras que previamente integraban un inmenso rancho ganadero conocido como el Baviso de Navarro. Más tarde fue subdividido en cuatro parcelas conocidas como: Rancho Los Algodones, Rancho San Carlos, Rancho El Baviso y Rancho El Represo. En ese tiempo, el señor Rafael T. Caballero adquirió los ranchos Los Algodones, San Carlos y El Baviso, contratando los servicios de planeo de ciudades quienes diseñaron las primeras etapas de un desarrollo turístico cuidadosa y gradualmente planeado que con el tiempo se convertiría en una de las primeras y más importantes comunidades turísticas y recreacionales en el estado.
Cuando los inversionistas privados comenzaron los trabajos iniciales de este desarrollo, en apoyo a esta visión, el Congreso del estado de Sonora expidió - durante la gobernatura del Lic. Luis Encinas Johnson una declaración estableciendo la incorporación oficial del poblado de San Carlos, Nuevo Guaymas, municipio de Guaymas, Sonora, México. A través de un decreto publicado en el boletín oficial #26 del gobierno del estado, con fecha 28 de Septiembre de 1963, que incluía 2,774.60 hectáreas de terrenos particulares localizados en la porción sureste de la parcela de El Baviso.
Para complementar la dotación de tierras para el poblado, el Congreso del Estado, durante el gobierno de Faustino Felix Serna, incrementó el Fundo Legal añadiendo las parcelas conocidas como Rancho San Carlos y Rancho Los Algodones, ambas con una superficie total de 2,204 hectáreas, según el decreto publicado en el boletín oficial del estado #23, con fecha 21 de marzo de 1973. En resumen, la reserva territorial de este desarrollo constituyó en sus orígenes un total de 4,979 hectáreas de terrenos particulares.
2. LAS TIERRAS NO TIENEN PROBLEMA AGRARIO ALGUNO:
El primero de julio de 1976, la Secretaría de la Reforma Agraria, a través de la Dirección de Asuntos Legales, declaró con notificación oficial # 240-438155, referencia XV; que los mencionados terrenos particulares localizados en las tierras restantes de las parcelas de El Baviso y San Carlos, LEGALMENTE NO TIENEN PROBLEMAS AGRARIOS, y en consecuencia los propietarios quedan en libertad de hacer traslaciones de dominio, constituir sociedades, fusionarse, ceder en cualquier forma legal y disponer libremente de estas tierras. En la misma nota oficial se reconoce que los propietarios de estas cuatro parcelas, voluntariamente ceden al Gobierno Federal parta de sus tierras para la creación de un nuevo centro de población y para la formación del Ejido 13 de Julio, que se encuentra en las porciones de la zona norte y oeste de las parcelas de San Carlos, El Baviso, Los Algodones y El Represo. Lo anterior y de acuerdo con la Resolución Presidencial de Julio 15 de 1968, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 Agosto de 1968.
3. DECLARACIÓN DE ZONA TURÍSTICA:
En apoyo a los objetivos establecidos por los inversionistas privados para el desarrollo de un nuevo destino turístico, la Secretaría de la Reforma Agraria, la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas y la Secretaría de Turismo, en conjunto expidieron una Declaración de Zona Turística de Alta Prioridad, para todos los efectos de la ley; y en favor de las parcelas de El Baviso, San Carlos y Los Algodones, poseídas por Grupo Caballero. La citada declaración fue publicada en el Diario Oficial de la Federación en el # 34 del 15 de Agosto de 1980.
Consecuentemente y a diferencia de otros destinos turísticos, es posible asegurar que en San Carlos, Nuevo Guaymas, hay absoluta seguridad de la posesión legal de la tierra, y que dichas tierras han sido oficialmente designadas como DESTINO TURÍSTICO NACIONAL para todos los propósitos legales, para ser desarrollada por la iniciativa privada y así convertirse en el destino turístico más importante en el estado de Sonora.4. COMPRANDO PROPIEDAD COMO EXTRANJERO:
Las maravillosas vistas y olores del mar y la tranquilidad de vivir o vacacionar a lo largo de las 6000 millas de costa de México es una poderosa atracción para los extranjeros.
Si usted ha estado considerado comprar una casa de vacaciones o de retiro en México, hay algunas cosas que usted necesita conocer implicando asuntos de orden legal y financiero referente a la adquisición de propiedad en México. Mucha gente cree que los extranjeros no pueden adquirir propiedad en México, para nada. Esto no es cierto. Hay maneras por las cuales los extranjeros pueden comprar y poseer sus propias propiedades en cualquier parte de México, es sólo cuestión de pasar por los canales apropiados y obedecer los debidos reglamentos.
Está escrito en el Artículo 27 de la Constitución Mexicana que ningún extranjero puede poseer ninguna propiedad mexicana dentro de los 100 Km. de la frontera o dentro de los 50 Km. de sus costas. Naturalmente, esta "zona restringida" incluye la región más grande de ciudades turísticas en México. Sin embargo, el gobierno mexicano, permite a los extranjeros establecer fideicomisos con bancos mexicanos permitiendo la adquisición indirecta de las propiedades dentro de la zona restringida.
Así es como funciona el proceso: Quienquiera que esté interesado en una propiedad en particular en México debe, a través de su asesor de bienes raíces, pedir a un banco mexicano que adquiera la propiedad por él / ella. El banco entonces se convierte en el dueño legal pero sólo en fideicomiso. Todos los derechos y uso de la propiedad es de los compradores. Estos fideicomisos son por un período de cincuenta años y puede extenderse por otros cincuenta años al final del primer período. Los derechos del fideicomiso a la propiedad también pueden ser transferidos a terceras personas.
Todos los bancos en México están protegidos por el gobierno mexicano contra la bancarrota, así que una falla en el banco que posee su propiedad en fideicomiso no significara la perdición de su inversión.
Naturalmente habrá costos adicionales debido a la suma del banco mexicano como una tercera persona en la compra del terreno. Además del costo de la propiedad y de los impuestos (que discutiremos más tarde), el comprador deberá pagar al banco un porcentaje del valor de la propiedad y una cuota por firmar el acuerdo. También existe una cuota anual por los servicios del banco como fideicomisario.
En México todos los asuntos de bienes raíces deben de ser procesados a través de un notario, un oficial del gobierno, su deber es verificar que todas las bienes raíces sean transferidas apropiadamente. Los deberes del notario son hacer una búsqueda en el Registro Público de la Propiedad para verificar que la propiedad no tiene ya traslación de dominio y obtener un certificado sin-deudas y un estado de cuenta de los impuestos de la propiedad ante la Tesorería General. El notario también lleva a cabo un avalúo oficial y se asegura de que no haya cuentas o impuestos por pagar respecto a la propiedad. El notario cobra aproximadamente 2% del valor de la propiedad por sus servicios.
El único impuesto pagado por el comprador es un impuesto variable de transferencia. Este debería ser alrededor del 2 al 4% del valor de la propiedad. El vendedor debe de pagar un impuesto sobre la ganancia del capital sobre la venta.
Cuando llega el momento de cerrar la venta de un bien es común que el vendedor requiera una oferta por escrito así como un depósito del 5 al 20%. Debido a que las tasas de interés en México son muy inestables, es muy raro el financiamiento de la propiedad. La mayoría de las ventas de bienes raíces de realizan de contado. Es común pagar del 20 al 50% del monto total de la venta al momento de firmar el contrato y el costo total al firmar el título oficial.
5.- CRECIMIENTO Y DESARROLLO FUTUROS
El área de San Carlos no forma parte de los destinos promovidos por la FONATUR, tales como Cancún, Ixtapa y Los Cabos, sin embargo la entidad de turismo nacional apoya un proyecto de $1.7 billones de dólares -llamado Escalera Náutica- para construir 22 marinas a lo largo del Mar de Cortés en un intento de estimular el turismo y el desarrollo en el área. FONATUR estima que para el año 2014 podrá atraer suficiente inversión para construir 10,300 cuartos y atraer 5.3 millones de turistas anualmente, de 200,000 actualmente, a la vez creando 53,000 empleos.
Se anticipa que el turismo en el área de San Carlos mantendrá un crecimiento continuo con la llegada de vuelos adicionales y de un servicio de ferrocarril a la región, complementado con el proyecto de desarrollo Escalera Náutica.
En anticipación a este continuo crecimiento "Grupo Caballero" tiene ya lista la infraestructura para 36,000 habitantes (población actual de 6000+). Esto incluye varios lotes comerciales con frente de playa en "Piedras Pintas, Algodones" y lotes fuera de playa en "Rancho San Carlos y Baviso" con eventual extensión de servicios en las hermosas playas del arrea de "La Manga" adelante del Club Med.
En conclusión, San Carlos, con sus millas de playa, moderna infraestructura y más de 8000 acres de terrenos de primera con títulos claros y limpios y aun por ser desarrollados, lo hacen un centro de vacación, retiro e inversión de “sueño hecho realidad” para el siglo 21.
1.- Bella Esperanza |
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